Doit-on emprunter ou financer cash son investissement Pinel ?
Vous souhaitez investir dans un bien immobilier Pinel ? Mais comment financer son Pinel ? Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous : soit vous utilisez votre épargne et vous payez en cash, soit vous faites appel à votre banquier et vous souscrivez à un crédit immobilier. Vous devez faire le bon choix pour réaliser un bon placement.
Alors, lequel choisir ? Pour faire ce choix, vous devez étudier les avantages et inconvénients de chaque méthode de financement. (Voir aussi : Investir en SCPI ou en immobilier direct ?)
Financer cash votre logement Pinel, est-ce judicieux ?
Depuis des années, vous avez économisé de l’argent dans le seul but d’investir dans l’immobilier. Et maintenant, vous avez la somme nécessaire et vous allez acheter un bien sans crédit. Mais vous voulez savoir si c’est une bonne idée.
Si vous payez au comptant, vous disposez du bien immédiatement, librement et sans contraintes. Vous le louez et encaissez l’intégralité des loyers perçus, sans soucis de remboursement de prêt. Ces loyers augmentent vos revenus et sont soumis à l’impôt. Et si votre bien est éligible à la loi Pinel et respecte les conditions imposées par la loi, vous bénéficiez des réductions d’impôt.
- Avantages du financement cash
L’investissement en cash peut être une puissante arme de négociation pour faire baisser considérablement le prix d’un bien. En effet, le paiement en cash signifie que vous disposez immédiatement de tout le montant nécessaire. Vous n’allez pas perdre du temps pour faire une demande de crédit et réunir les conditions liées à l’obtention du prêt. Pour le vendeur pressé de vendre son bien, cela représente une certitude de vente qu’un crédit dont l’issue est incertaine. Vous pouvez très bien jouer de cette certitude en demandant une baisse importante du prix du bien.
Puisque vous n’avez fait aucune demande de crédit, vous ne devez rien à votre banque. Pas de remboursement mensuel, ainsi votre capacité de placements mensuels reste intacte.
- Inconvénients du financement cash
Lorsque vous achetez en cash un bien immobilier en Pinel, vous le louez et encaissez l’intégralité des loyers. Ces loyers sont des revenus fonciers que vous devez déclarer et seront donc imposés. Cependant, ce n’est pas les loyers en entier qui seront réellement imposés, mais votre bénéfice foncier : loyer brut – charges (taxe foncière, travaux, rénovations…). C’est là que le financement cash est moins avantageux que le financement à crédit.
Et quand vous payez cash, vous n’aurez plus de sommes disponibles pour investir dans d’autres projets.
Financer votre logement Pinel à crédit, quels sont les avantages ?
L’investissement dans un bien immobilier Pinel peut également être réalisé à crédit en effectuant un emprunt bancaire auprès de votre banque. Il vous permet de devenir propriétaire d‘un bien qui vous est plus difficile à payer en cash. Ce type de financement sans apport est le plus utilisé, et pour cause, il présente des avantages très intéressants.
- Bénéficier de l’effet de levier du crédit
L’effet de levier est le fait d’emprunter de l’argent à la banque et que une fois cet argent placé, il vous rapporte plus que ce que vous devez rembourser à la banque. Il s’agit donc de la différence entre ce que l’emprunt vous rapporte et ce qu’il vous coûte.
Prenons par exemple que vous empruntiez 100 000 € à votre banque. Ce prêt vous rapporte 10% par an, alors que le coût du crédit est de 2% par an. L’effet du levier est la différence entre ces deux nombres, soit 10 – 2 = 8%.
Pour maximiser cet effet de levier, vous devez investir dans un bien le plus rentable possible.
- Profiter d’un taux d’intérêt du crédit faible
Les crédits immobiliers sont actuellement à faible taux d’intérêt. L’investissement dans la Loi Pinel vous rapporte un rendement bien plus supérieur que le taux d’intérêt de l’emprunt. Et vous pouvez placer vos fonds propres sur un autre support pour les valoriser.
- Réduire le montant de votre impôt
Avoir recours à un emprunt pour investir dans un bien immobilier Pinel permet de réduire considérablement vos impôts fonciers. En effet, vous pouvez déduire les intérêts de votre prêt immobilier des loyers que vous percevez lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Ainsi, vos revenus fonciers seront moins importants et l’impôt qui y correspond également. Le montant d’intérêts déductible n’est pas plafonné. Ils peuvent concourir à créer un déficit foncier qui est imputable sur vos revenus globaux.
Exemple de comparaison entre financement cash et à crédit
Voici un exemple d’un investissement immobilier Pinel et des bénéfices réalisables pour chaque mode de financement.
- Cas 1 : Financement cash à 100%
Monsieur X souhaite acheter un logement Pinel de 200 000 €. Il dispose de l’ensemble de cette somme pour acheter le bien cash. Le logement est loué et Monsieur X perçoit des loyers de 600 € chaque mois. Les dépenses annuelles sont : taxe foncière 1 000 € et entretien du bien 500 € qui s’élèvent à 1 500 €.
Après soustraction des charges annuelles déductibles, il va déclarer : (600×12) – 1500 = 5 700 € de bénéfice foncier.
- Cas 2 : Financement à crédit
Monsieur X ne dispose pas de la somme nécessaire pour acheter le bien en cash. Il va donc souscrire un crédit immobilier de 200 000 € sur 12 ans au taux de 2% soit un intérêt d’emprunt annuel de 333,33 €.
Le bénéfice foncier annuel de Monsieur X est donc : 7 200 – (1500 + 333,33) = 5366,67 € imposables.
Il a donc diminué son bénéfice foncier de 333,33 € par an pendant toute la durée du bail. Et à cela s’ajoutent les réductions d’impôt du dispositif Pinel.
Que choisir entre financement cash ou à crédit ?
Vous avez pu voir les avantages et les quelques inconvénients de chaque mode de financement. Nous pouvons conclure qu’il est fortement plus avantageux de vous souscrire à un crédit immobilier pour assurer un meilleur rendement de votre investissement et de bénéficier pleinement de la loi Pinel (voir comment déclarer son investissement). Il vous permet de bénéficier de l’effet du levier et d’optimiser votre impôt. Il vous permet également de placer votre propre capital disponible dans un autre placement dont le taux de rendement est bien meilleur, par exemple sur une assurance vie. Au bout d’un certain nombre d’années, résultat : le bien immobilier est payé à l’aide des loyers perçus et en plus, votre propre capital est valorisé.
