Loi Pinel, comment ça marche ?
Savez-vous que si vous achetez un bien immobilier pour le louer et que vous respectez certaines conditions, vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt Loi Pinel ? Ce dispositif de défiscalisation Pinel vous intéresse, mais vous ne savez pas exactement ce que c’est ? On vous explique le fonctionnement de ce dispositif, les conditions à respecter et le calcul de l’avantage fiscal.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel va permettre à un investisseur d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’achat d’un immobilier neuf ou ancien rénové et de sa mise en location. Tous les contribuables français domiciliés en France peuvent en bénéficier.
Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014, par la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel, pour remplacer le dispositif précèdent : le Duflot. Il devait arriver à échéance en décembre 2018, mais a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement du Président Macron. Certains critères et conditions ont été revus et modifiés, comme le zonage pour tenir compte des régions à forte et basse demande locative.
La loi Pinel a été créée pour favoriser la construction de logements écologiques en France dans les zones tendues. Elle vise également à assurer un logement en location aux ménages aux revenus modestes.
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
Investir en loi Pinel vous permet de bénéficier de 4 avantages :
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec ou sans apport (investir en scpi ou en immobilier direct ?) ;
- Se constituer un patrimoine immobilier ;
- Épargner pour la retraite grâce aux loyers que vous percevez intégralement ;
- Avoir la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille, à condition que les plafonds de loyer demandé et les plafonds de ressources du locataire soient respectés et que le membre de votre famille locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?
La réduction d’impôt dépend du prix d’achat de votre immobilier locatif. Le taux de la défiscalisation est proportionnel en fonction de la durée de location du bien. Plus c’est long, plus c’est intéressant.
Ainsi, vous pouvez réduire de vos impôts :
- 12%du montant de l’achat immobilier avec un engagement de 6 ans (2% par an) ;
- 18% du montant de l’achat immobilier pour un investissement de 9 ans (2% par an);
- 21% du montant de l’achat immobilier pour un engagement de 12 ans (2% pendant 9 ans et 1% pendant 3 ans).
Il est tout à fait possible de s’engager d’abord sur 6 ans puis de prolonger à 9 ans puis à 12 ans.
Exemple :
Vous achetez un bien situé dans une zone Pinel pour le louer et il coûte 100 000 €. Ce qui vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt annuel.
La défiscalisation Pinel est donc de 12% sur 6 ans soit : 100 000 x 12% = 12 000 €. Ce qui signifie que vous bénéficierez d’une baisse de votre impôt de 2 000 € chaque année pendant 6 ans, voir 9 ans si vous poursuivez la location. À partir de la 9ème année, la réduction Pinel passe à 1% soit 1 000 €.
Quels logements sont concernés par la loi Pinel ?
Les types de biens concernés par la loi Pinel 2020 sont des logements :
- neufs
- en état futur d’achèvement (dans les 30 mois à partir de la signature de l’acte d’acquisition)
- que vous faites construire (achevés dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire)
- anciens faisant l’objet de travaux de rénovation
- insalubres faisant l’objet de travaux de réhabilitation
- des locaux transformés en logements
Quelles sont les villes et agglomérations éligibles par le dispositif Pinel ?
L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements locatifs là où la demande est forte. Elle concerne donc les zones tendues, à savoir :
- Zone A bis :
- Zone A
- Zone B1
- Certaines communes de la Zone B2 : Cette zone n’est plus éligible à la loi Pinel. Cependant, sur décision du préfet de la région, certaines villes devraient profiter de la défiscalisation.
Quelles conditions faut-il remplir ?
Outre l’engagement de location et l’obligation d’investir dans une zone éligible, vous devez respecter plusieurs conditions pour bénéficier de votre défiscalisation en loi Pinel :
- Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an, dans la limite de 2 logements. Ainsi, pour un bien acheté à 350 000 €, vous n’obtenez une défiscalisation que sur les 300 000 premiers euros.
- Le prix du mètre carré de surface habitable est de 5 500 € maximum.
- Le montant des loyers doit être inférieur à un plafond selon la zone où se situe votre bien. Le dispositif Pinel a pour objectif de rendre les logements accessibles pour les ménages aux revenus modestes.
- Toujours dans l’idée d’ouvrir les logements à des personnes aux revenus moyens, les revenus des locataires ne doivent pas être supérieurs aux plafonds fixés par décret.
- Les logements neufs ou construits doivent respecter les normes de performances thermiques et énergétiques en vigueur : la réglementation thermique RT 2012 et pour les biens nécessitant des travaux le Label HPE rénovation 2009 ou Label BBC rénovation 2009
Plafonds de ressources des locataires Loi Pinel
Pour les baux conclus en 2020, les revenus du ou des locataires ne doivent pas dépasser :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € | 28 049 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € | 37 456 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 enfant à charge | 74 912 € | 68 693 € | 50 049 € | 45 044 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 enfants à charge | 89 439 € | 82 282 € | 60 420 € | 54 379 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 enfants à charge | 106 415 € | 97 407 € | 71 078 € | 63 970 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 enfants à charge | 119 745 € | 109 613 € | 80 103 € | 72 093 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 341 € | + 12 213 € | + 8 936 € | + 8 041 € |
Comment choisir son dispositif de défiscalisation ?
Plafond de Loyers Pinel 2020
Le plafond de loyer Pinel est le loyer maximum que vous pourrez demander à vos locataires. Il dépend de deux critères : la surface habitable du logement et la zone Pinel où se situe le logement.
La formule pour calculer le plafond de loyer Pinel est : Surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel, dont :
- La Surface utile = Surface habitable + 0,5 x Surface des annexes (balcons, terrasses, caves)
- Le coefficient Pinel =(19 / Surface utile) + 0,7. Il ne doit dépasser la valeur de 1,2.
- Le barème Pinel 2020 se présente comme suit :
| Zone Pinel | Barème Pinel 2020 |
| Zone A bis | 17,17 € / m2 |
| Zone A | 12,75 € / m2 |
| Zone B1 | 10,28 € / m2 |
| Zone B2 | 8,93 € / m2 |
Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel
Prenons un logement de 50m2 avec un balcon de 6m2 situé dans la zone A.
- La surface utile = 50 m2 + (0,5 x 6 m2) = 53 m2
- Le coefficient multiplicateur = (19/53) + 0,7 = 1,058
- Barème Pinel zone A = 12,75 € / m2
- Le plafond de loyer Pinel = 53 m2 x 1,058 x 12,57 € / m2 = 704,85 €
