Doit-on investir en SCPI fiscale Pinel ou en immobilier direct Pinel ?

L’investissement en immobilier locatif intéresse de plus en plus de Français ces dernières années. En effet, il permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus réguliers.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous disposez alors de 2 solutions : l’investissement en immobilier direct et indirect en acquérant des parts de SCPI.

Investissement immobilier locatif direct : la Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’une acquisition d’un bien immobilier locatif neuf.

  •  Avantage fiscal

Le montant de la défiscalisation est calculé sur le prix d’achat du bien immobilier, plus le frais de notaire et les dépenses en travaux. Le taux varie en fonction de la durée de location du bien. Ainsi, le taux est de :

  1. 12% pour un engagement de location de 6 ans
  2. 18% pour un engagement de location de 9 ans
  3. 21% pour un engagement de location de 12 ans.
  •  Conditions d’application

Pour bénéficier de ces réductions d’impôt, vous êtes dans l’obligation de respecter certaines conditions :

  1. Acquérir un bien immobilier neuf, rénové ou état futur d’achèvement ;
  2. Louer le bien non meublé ;
  3. La durée de location doit être 6, 9 ou 12 ans ;
  4. Le coût d’acquisition du bien ne doit pas excéder 300 000 euros.

De plus, le bien acquis doit se situer dans les zones éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit des zones A bis (Paris et ses communes environnantes), A (l’Ile de France, la Côte d’Azur et le Genevois français) et B1 (les agglomérations de plus de 250 000) ; où les demandes locatives sont plus importantes que les offres locatives.

A la fin de la période de location, la loi Pinel vous offre également l’avantage de disposer du bien pour un usage personnel, de le louer à un membre de la famille ou le revendre.

Investissement immobilier locatif indirect : SCPI fiscale Pinel

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs afin d’acquérir des biens immobiliers. Les revenus générés par la location de ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs de la SCPI. Contrairement à l’achat en direct, elle vous permet donc d’acquérir indirectement un bien immobilier.

La SCPI fiscale Pinel est l’association de la SCPI au dispositif Pinel. Une SCPI Pinel investit donc dans un ou des immobiliers neufs ou rénovés éligibles à la Loi Pinel. Ces biens sont ensuite mis en location afin de conférer un revenu complémentaire à l’investisseur ainsi que la réduction impôt Pinel.

  • Avantage fiscal

La SCPI fiscale Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt du même montant que celle offerte par le dispositif Pinel. Ainsi, la défiscalisation est de :

  1. 12% du montant investi dans la SCPI Pinel pour un engagement de 6 ans
  2. 18% du montant investi pour un engagement de 9 ans
  3. 21% du montant investi pour un engagement de 12 ans
  • Les conditions d’application

Pour être éligible, une SCPI fiscale Pinel doit respecter les conditions d’application de la loi Pinel :

  1. L’investisseur doit être fiscalement domicilié en France ;
  2. Les biens immobiliers doivent être neufs ou totalement rénovés ;
  3. L’investisseur doit garder ses parts de SCPI fiscale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  4. Les logements de la SCPI Pinel doivent être situés dans les zones éligibles à la Loi Pinel ;
  5. Le plafond d’investissement annuel est fixé à 300 000 euros.

SCPI fiscale Pinel ou investissement immobilier direct Pinel, lequel choisir ?

Pour vous aider à faire votre choix entre investissement direct Pinel ou SCPI fiscale Pinel, nous allons présenter leurs avantages et inconvénients.

  • Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier direct Pinel

Contrairement à la SCPI fiscale Pinel où vous ne détenez que des parts, le bien est tangible et peut être transmis. Il vous appartient entièrement. Vous vous chargez vous-même de la gestion du bien, de son entretien et de la recherche et choix de locataire. Cependant, il n’y a pas de mutualisation de risque, car vous reposez sur un unique locataire.

En cas de non-respect du loyer par ce locataire, vous supportez la perte engendrée. Et si vous louez à des étudiants, votre logement risque d’être inoccupé lors des périodes de vacance. La rentabilité dépend également de du marché locatif et de l’emplacement du bien.

Acquérir un bien immobilier en direct nécessite également un capital de départ important puisque vous êtes seul à acheter le bien. Vous payez donc le prix du bien plus les frais de notaires.

  • Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier via SCPI Pinel

La SCPI fiscale Pinel est financièrement plus accessible que l’achat d’un bien immobilier direct. En effet, vous n’achetez pas un bien en entier, mais des parts dans une société. Vous choisissez le nombre de parts que vous souhaitez acquérir en fonction de vos moyens financiers.

La SCPI fiscale Pinel est gérée par une société de gestion spécialisée. Vous n’aurez aucun souci de gestion. C’est cette société de gestion qui sélectionne les biens à acquérir. Il s’occupe également de la gestion des biens : entretien, travaux, recherche de locataire, perception des loyers…

Un des avantages majeurs de la SCPI fiscale Pinel est la mutualisation du risque. Il s’agit d’un placement collectif, votre capital n’est pas investi sur un seul, mais plusieurs logements répartis dans différentes zones à bon potentiel locatif. Le risque locatif est donc partagé entre les associés qui ont investi dans la SCPI en cas de période de vacance, d’incendie ou d’un quelconque dommage sur un bien.

La SCPI fiscale Pinel vous offre une rentabilité régulière et intéressante. Elle permet de réaliser un investissement au taux de rendement annuel d’environ 2,7% net. Vous profitez de votre réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de la souscription. Toutefois, en investissant en SCPI fiscale Pinel, vous devrez acquitter de frais de souscription, mais aussi de frais de gestion.

Pour conclure, il est largement préférable d’investir via la SCPI fiscale Pinel compte tenu des divers avantages qu’elle offre : l’accessibilité, la gestion déléguée à la société de gestion, la mutualisation des risques et la rentabilité intéressante.

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