Différence entre loi Pinel et Denormandie ?
Vous avez décidé d’investir dans un bien locatif. Mais vous ne savez pas quel dispositif de défiscalisation choisir pour optimiser votre investissement. Deux lois se démarquent des autres aides et offrent des avantages intéressants : la Loi Pinel et la Loi Denormandie.
Afin de vous aider dans votre choix final, nous allons vous expliquer les différences entre ces dispositifs.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est entrée en vigueur le 1 er septembre 2014 et applicable jusqu’à fin 2021. Elle permet d’investir dans un bien immobilier neuf ou à construire en zone tendue, qui subit un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. Elle offre une réduction d’impôt à l’investisseur qui varie en fonction de la durée de mise en location du bien.
Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour objectif de dynamiser la construction d’immobilier dans les zones de tension et de proposer de nouveaux logements aux populations (voir Loi Pinel, comment ça marche ?).
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est plus récente que la loi Pinel. Elle est applicable depuis le 1 er janvier 2019 et a pour but de compléter la loi Pinel. Ce dispositif concerne l’acquisition de logement ancien qui nécessite d’importants travaux de rénovation avant sa mise en location. Il permet de profiter d’une réduction d’impôt selon la durée de location du bien.
L’objectif de la loi Denormandie est d’améliorer la qualité du parc immobilier et de répondre au besoin de logement des populations dans les centres-villes.
Quelles sont les conditions d’application ?
Pour bénéficier des avantages offerts par ces 2 dispositifs, certaines conditions doivent être respectées :
- Loi Pinel :
– Acquisition d’un bien immobilier neuf, avec une limite de 2 logements par an maximum
– L’acquisition du bien doit être effectuée entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
– Le bien doit être loué pour une durée au choix de 6, 9 ou 12 ans
– Le propriétaire doit impérativement respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire
– Le montant d’investissement total par année est de 300 000 € maximum avec un coût maximum de 5 500 €/m2 - Loi Denormandie :
– Acquisition d’un logement ancien
– Réalisation de travaux de rénovation dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération dans une limite de 300 000 €
– Le bien doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans
– Les travaux devront être réalisés et facturés par une entreprise
– Réalisation de 2 diagnostics de performances énergétiques (DPE), avant et après les travaux.
Dans quelles zones peut-on investir ?
Pour la loi Pinel, vous devez opter pour des biens situés dans les zones dites « de tension », où l’offre immobilière est inférieure à la demande locative. Ces zones sont classées en trois catégories : A bis, A et B1.
Pour la loi Denormandie, le bien acquis doit être localisé dans l’une des 222 villes Françaises bénéficiaires du Plan Action Cœur de Ville ou dans une ville qui a signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT)
Quels sont les avantages fiscaux ?
Les avantages fiscaux sont les mêmes que ce soit pour le dispositif Pinel ou Denormandie. La réduction d’impôt sur le revenu sera plus intéressante si le logement est loué sur une longue période. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de location :
- 12% de votre investissement (prix d’achat du bien + frais du notaire + travaux) pour une durée de location de 6 ans ;
- 18% de votre investissement pour une durée de location de 9 ans :
- 21% de votre investissement pour une durée de location de 12 ans (9 ans prolongés de 3 ans).
Le plafond est également identique pour les dispositifs, à savoir 63 000 € répartis sur les nombres d’années de mise en location.
Quelles sont les différences entre les deux dispositifs ?
Les différences entre le dispositif Pinel et la loi Denormandie ne concernent que 2 points : le type de bien et les villes éligibles.
- 1- Le type de bien
Avec le dispositif Pinel, vous devez acquérir un logement neuf et le mettre en location. Pour la loi Denormandie, le bien doit obligatoirement être un logement neuf qui nécessite des travaux de rénovation.
- 2- Les villes éligibles
Comme le Pinel vise à augmenter le nombre de logements locatifs neufs dans les zones tendus, vous avez l’obligation d’acquérir des biens immobiliers dans ces zones précises. La liste est fixée par l’État et les zones sont classées en A bis, A et B1, respectivement selon l’importance de la demande locative.
Pour le dispositif Dénormandie, l’État vise à encourager les investisseurs à participer à la rénovation des centres-villes où de nombreux logements sont en mauvais état. Il s’agit des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville » ou de communes ayant mis en place des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).
Loi Pinel ou loi Denormandie : Lequel choisir ?
Entre Loi Pinel ou Loi Denormandie, il n’y a pas de choix idéal. Ils s’adressent à des types d’investisseur différents :
- Dans le cadre de la Loi Pinel, les prix d’achat des biens sont définis en fonction de la ville dans laquelle vous allez investir. Les prix proposés sont assez similaires étant donné que les biens se situent dans des zones à forte demande locative. Ils sont plus élevés que dans le cas du dispositif Denormandie puisqu’ils concernent des biens neufs. Toutefois, vous avez plus de chance de trouver rapidement des locataires.
- En loi Denormandie, les prix d’achat des biens sont variés en fonction de leur état d’ancienneté. Et aussi que les villes dans lesquelles ils se situent sont assez différentes. Certaines d’entre elles sont des zones tendues tandis que d’autres ne le sont pas et difficiles à trouver de locataires. Ainsi, vous devez bien connaître le marché local avant d’investir dans un bien en loi Denormandie afin d’être sûr de rentabiliser votre investissement.
A vous de choisir le dispositif qui vous convient en fonction du bien que vous voulez acheter et de la ville que vous souhaitez.
